수도권 1기 신도시인 분당의 오피스시장이 새롭게 주목받고 있다. 올 초 삼성물산이 분당 삼성플라자 빌딩에서 서울 강남역 일대 서초사옥으로 이전하면서 오피스텔 수요가 급격히 감소하는 등 한동안 쇼크에 빠졌던 분당 오피스시장이 최근 들어 임대수요가 몰리는 등 뚜렷한 회복기미를 보이고 있다.

분당신도시는 무엇보다 편리한 교통이 매력이다. 여기에 상대적으로 저렴한 임대료가 공급부족 현상을 보이고 있는 서울 오피스시장 수요를 끌어들이는 요인으로 꼽힌다. 그만큼 서울시내 오피스 부족 현상을 대체할 수 있는 새로운 지역으로 성장하고 있는 셈이다.

실제 분당지역 중개업계에 따르면 지난 1월 준공된 서현동 미래에셋플레이스의 경우 삼성물산 이전에 따른 지역 내 대규모 공실이 발생했음에도 불구하고 임대가 완료되는 등 신흥 오피스타운으로서의 가능성을 보여줬다.

◆분당 오피스시장, 강남 대체 역할 '톡톡'

서울 중심에서 동남쪽으로 약 30㎞, 강남에서 약 10㎞ 지점에 위치해 있는 분당신도시는 총 면적 69.44㎢에 전체 45만여명의 인구가 거주하고 있다.

분당은 지난 2001년 벤처촉진지구로 지정되면서 IT특성화 기업들의 유입이 시작됐다. 2000년 이전까지 주택과 리테일(유통) 위주의 상권이 형성되며 오피스시장 또한 2001년까지는 공급이 크게 늘었으나 2002년 이후부터는 수요가 대폭 증가하면서 전반적으로 수급 안정화가 이뤄져 왔다.

현재 분당에 위치한 법인수는 지난 2003년을 기준으로 1만5312개로 대한주택공사, 한국토지공사, 가스공사, KT 본사 등 공공기관과 대기업을 비롯해 온미디어, NHN, SK C&C, 삼성SDS 등 ITㆍ미디어 전문기업들의 본사가 자리잡고 있다. 분당에서 활동하고 있는 사무직 종사자수는 약 2만1600명으로 연간 증가세가 서울에 비해 4~5배에 달한다.

지역별로는 서현동의 경우 퍼스트 타워, 미래에셋플레이스, 삼성전자빌딩, 서현빌딩, 삼성서현플라자 등이 있다. 수내동에는 초림빌딩, 흥국생명빌딩, 터보텍빌딩, 조선내화빌딩, 경동빌딩, 로지트빌딩, 대우엔지니어링 등이 있고 야탑동에는 코리아디자인센터가 자리하고 있다. 이들 주요 13개 빌딩의 연면적은 약 27만8722㎡에 이른다.

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◆서울과의 접근성, 저렴한 임대료가 '장점'

분당이 강남 등 서울시내 오피스 대체지로 떠오르고 있는 이유는 우선 저렴한 임대료로 인해 공간 활용도가 높기 때문이란 분석이다. 실제 전용면적을 기준으로 월 임대료는 ㎡당 2만3000~2만7000원 수준이다.

글로벌 종합부동산 서비스업체인 쿠시먼 앤드 웨이크필드가 발표한 자료에 따르면 ㎡당 평균 6만8000원이 넘어서며 임대료 수준이 세계 20위를 기록하고 있는 서울 강남 오피스시장에 비하면 3배 이상 싸다.

서울에 비해 여유있는 주차공간과 탄천, 공원 등 쾌적한 환경 역시 장점이다. 저렴한 임대료와 함께 서울 도심과 강남 등지에서 30~40분 이내로 가능한 접근성도 기업들을 분당으로 불러들이는 요인 중 하나다.

기존에는 강남(TBD)의 대체 지역이 잠실, 양재 등 인근으로 확대됐지만 2005년 말 준공한 분당벤처타운에 NHN(예전 TBD 위치), SK C&C(예전 CBD(도심) 위치) 등의 본사가 입주하면서 관련 회사들의 입주도 시작됐다. 강남권의 새로운 대체 상권으로 급부상할 잠재력을 갖게 된 것이다.

◆쇼핑몰, 오피스빌딩으로 변신

분당은 중견기업으로 성장한 벤처기업들이 사세를 확장해 이전을 고려하는 등 신흥 오피스지역으로 떠오르고 있으나 이에 걸맞는 고급 오피스 빌딩은 턱없이 부족하다는 지적이다.

이 같은 시장 상황을 반영, 분당 '퍼스트 타워'(옛 시마빌딩)는 쇼핑몰에서 프라임급 오피스빌딩으로 변신을 꾀했다. 대규모 쇼핑몰이던 '퍼스트 타워'는 바로 옆에 위치한 삼성플라자가 분당의 리테일 대표로 자리 잡고 있어 쇼핑전문 공간으로 빌딩 가치를 향상시키기에 한계가 있었다.

이런 이유로 2006년 오피스빌딩으로 용도를 변경한 후 빌딩명을 바꾸고 대규모 리모델링 공사를 시작했다. 기존 리테일 공간은 지상2층까지만 유지하고 입점업체도 고객을 유입할 수 있는 업체와 비즈니스 미팅에도 어울리는 공간으로 재구성했다. 3층부터 11층까지 새롭게 조성된 오피스 공간과 넓은 주차장은 오피스빌딩으로의 매력을 한층 높여 NHN, 온미디어, SC제일은행 등을 입점시켰다.

최근 완공한 서현동 '미래에셋플레이스'는 서울시내 프라임 오피스빌딩 부럽지 않은 시설을 갖췄다. 이 건물 준공 컨설팅과 임대를 진행한 Savills-KAA 나경원 차장은 "미래에셋플레이스는 서현의 기존빌딩과는 차별화한 사무환경과 넓은 바닥면적으로 입주사에게 효율적인 사무실 배치 환경을 제공한다"고 소개했다.

'미래에셋플레이스'는 특히 삼성물산 이전에 따른 공실 발생 전 빠른 준공으로 분당의 대기 수요를 공략했다. 이를 통해 NHN, 포스데이타 등을 유치하는 성과를 올렸다.

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☞ 원문 : http://www.moneytoday.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2008040414163125275&outlink=1

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